Das Verfahren zum Bebauungsplan Westwall/Lippetor offenbart einen sehr großzügigen Umgang der Stadtspitze mit der Wahrheit

Eine Entgegnung

von Helmut Frenzel

15. Juli 2013. – In der Bürgeranhörung zum Bebauungsplan Westwall/Lippetor am 17. April erwähnte der Bürgermeister mehr beiläufig, dass es für die beabsichtigte Ansiedlung des „Mercaden“-Einkaufscenters ein Gutachten der GMA über zu erwartende  Auswirkungen auf den Einzelhandel gebe und dieses zur Einsichtnahme im Rathaus ausliege. Daraufhin habe ich das Gutachten von der Stadt angefordert und nach einigem Hin und Her auch erhalten. Auf den ersten Blick fällt ins Auge, dass das Gutachten im Auftrag der hkm Management AG des Herbert Krämer erstellt wurde, denn das ist unübersehbar auf der Titelseite des Gutachtens aufgedruckt. Umso überraschter war ich, als ich kurz darauf im Entwurf der städtebaulichen Begründung des Vorhabens las, dass der Auftrag für das GMA-Gutachten durch die Stadt Dorsten erteilt worden sei. Die städtebauliche Begründung ist immerhin von niemand Geringerem als dem Technischen Beigeordneten Holger Lohse unterzeichnet. Um den Widerspruch aufzuklären, schrieb ich am 6. Mai  den Technischen Beigeordneten an mit der Bitte, klarzustellen, wer denn der Auftraggeber sei. Anstelle eines Zweizeilers mit der Richtigstellung des Auftraggebers erhielt ich zur Antwort, dass meine Anfrage im Rahmen der Behandlung der Stellungnahmen im Rahmen des Offenlegungsverfahrens beantwortet werde. Ist das normal? Welchen Stellenwert misst die Verwaltung eigentlich einer Bürgeranfrage zu?  Oder sollte die Antwort hinausgezögert werden, um Reaktionen darauf zu verhindern? Das Verhalten der Verwaltung hat für mich obrigkeitsstaatliche Züge.

Lapidares Eingeständnis eines Täuschungsversuchs

Zwei Monate später liegt die Antwort der Verwaltung nun schwarz auf weiß vor. Am 17. Juli soll der Bebauungsplan vom Rat genehmigt werden. Die dazu gehörenden Dokumente und Anlagen sind im Ratsinformationssystem veröffentlicht, so auch die darin enthaltene Antwort auf mein Schreiben vom 6. Mai. Sie lautet:

„Die hkm Management AG ist Auftraggeberin des Gutachtens. Das Gutachten ist in Vorbereitung für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 233 erstellt worden. Es erfolgt eine redaktionelle Anpassung des Begründungstexts [der städtebaulichen Begründung, d. Verf.].“

Die sogenannte redaktionelle Anpassung liest sich jetzt so: es sei ein Gutachten bei der GMA in Auftrag gegeben worden. Ein Auftraggeber wird nicht mehr genannt.

Gutachten zur Innenstadtverträglichkeit, die im Auftrag des Projektentwicklers erstellt werden, dürften für die städtebauliche Begründung eines Vorhabens nicht  herangezogen werden

Dieser Vorgang ist hart am Rand der Täuschung. Wer die Frage nach dem Auftraggeber des Einzelhandelsgutachtens für nebensächlich hält, der hat nicht begriffen, mit welch einer brachialen Gewalt das „Mercaden“-Vorhaben von der Stadtspitze durchgeboxt wird. Ich unterstelle, dass der Technische Beigeordnete sehr genau weiß, wer der Auftraggeber des GMA-Gutachtens ist. In seiner städtebaulichen Begründung zitiert er seitenweise daraus. Die Begründung der Innenstadtverträglichkeit des „Mercaden“-Projekts beruht fast ausschließlich auf dessen Ergebnissen. Das GMA-Gutachten ist damit ein Schlüsseldokument für die Genehmigung des Bebauungsplans. Aber Gutachten, die von den Projektentwicklern beauftragt und bezahlt wurden, sind mit Vorsicht zu genießen. Die Landesregierung rät ausdrücklich davon ab, dass Gutachten dieser Art vom jeweiligen Projektentwickler veranlasst werden. Studien haben gezeigt, dass in keinem der untersuchten Fälle die Innenstadtverträglichkeit von den Gutachtern verneint wurde, wenn Auftraggeber der Projektentwickler war, auch dann nicht, wenn es sich um große Flächenerweiterungen handelte. Das ist eine vorsichtige Umschreibung dafür, dass die Gefahr von Gefälligkeitsgutachten besteht, die alleine dazu dienen, den Widerstand gegen monumentale Einkaufscenter gering zu halten. Und so sehen auch die Feststellungen des GMA-Gutachtens aus. Im Vertrauen darauf, dass niemand das bemerkt, hat der Technische Beigeordnete die wahre Urheberschaft des Gutachtens vertuschen wollen, um Zweifel an der Stichhaltigkeit der Argumente der Gutachter gar nicht erst aufkommen zu lassen. Dass in der Endfassung der städtebaulichen Begründung der Auftraggeber verschwiegen wird, passt in diese Linie.

Bezugnahme auf eine angebliche worst-case-Betrachtung des Gutachtens soll die massiven Auswirkungen der Verkaufsflächenerweiterung auf den innerstädtischen Einzelhandel herunterspielen

In diesem Zusammenhang rückt ein Punkt in den Vordergrund, der die bisherige kritische Bewertung des Vorgangs bestätigt. Im GMA-Gutachten wird fälschlich behauptet, es handele sich um eine worst-case-Betrachtung. Lohse wörtlich: es wurde „der denkbar schlechteste Fall geprüft“. Dieser Analyseansatz ist nirgendwo erläutert. Das Gutachten zeigt auf, wie auch frühere Gutachten der CIMA, dass starke Umsatzumverteilungen durch das neue Einkaufscenter zu erwarten sind, die nicht innenstadtverträglich sind. Diese mutmaßlich richtige Einschätzung wird relativiert durch die Falsch-Behauptung, es handele sich um eine worst-case-Betrachtung. In seiner städtebaulichen Begründung übernimmt der Technische Beigeordnete mehrfach diesen Begriff und untermauert damit die Innenstadtverträglichkeit des Vorhabens. In meinem Schreiben vom 6. Mai an den Technischen Beigeordneten habe ich auf diesen Sachverhalt aufmerksam gemacht und eine Richtigstellung verlangt. Die Reaktion war die gleiche wie im Falle der Urheberschaft: die Antwort würde im Zuge des weiteren Bebauungsplanverfahrens gegeben.

Damit gab ich mich nicht zufrieden. Ich rief die Projektbearbeiterin bei der GMA, Christine Bellendorf, an, gab mich dort als Dorstener Bürger und Redakteur dieses Online-Magazins zu erkennen, und bat sie um Aufklärung, aus welchen besonderen Annahmen sich die worst-case-Betrachtung herleite. Frau Bellendorf erklärte daraufhin, sie wolle sich kundig machen, und versprach einen Rückruf. Da sich die Gutachter immer auf ihre handelswissenschaftliche Methodik berufen, rechnete ich mit einer schlüssigen Erklärung. Nach einiger Zeit rief Frau Bellendorf zurück und sagte, ich hätte in dieser Angelegenheit schon die Stadt Dorsten um Auskunft angeschrieben und ich bekäme eine Antwort von dort. Sie sei beauftragt worden, der Stadt eine Stellungnahme zuzuleiten. Eine Auskunft könne sie mir deshalb nicht geben.

Erklärung der Stadt ist nicht fundiert

Jetzt, zwei Monate später und wenige Tage vor der Genehmigung des Bebauungsplans durch den Rat, liegt wie im Falle der Urheberschaft des Gutachtens die Antwort der Stadt in Sachen worst-case-Betrachtung vor. Es handelt sich aber keineswegs um eine von der  GMA abgegebene Stellungnahme, sondern ein Mitarbeiter der Stadt verteidigt nun diese Begrifflichkeit und schwadroniert über den

„  „worst-case“ i.S. einer Prüfung des Betriebstyps eines innerstädtischen Einkaufszentrums“.

Daneben (!) habe die GMA im Untersuchungsgebiet worst-case-Annahmen getroffen. Welche das sind, wird nicht gesagt.

Als Hauptargument wird demnach vorgebracht, das GMA-Gutachten, das auf der Basis handelswissenschaftlicher Methoden erarbeitet wurde, sei per se eine worst-case-Betrachtung. Für diese Auffassung der Stadt hat Frau Bellendorf von der GMA ihren Namen offenbar nicht hergeben wollen. Wenn sie eine seriöse Begründung hätte liefern können, dann würde die Stadt sich wohl ihrer bedient haben. Die Wahrheit ist: die Behauptung, dass es sich bei den Ergebnissen des GMA-Gutachtens um eine worst-case-Betrachtung handele, ist frei erfunden. Die Gutachter im Bereich der Markt- und Absatzforschung bedienen sich alle desselben methodischen Instrumentariums. In keinem der zahlreichen Einzelhandelsgutachten, die die CIMA für die Stadt Dorsten erstellt hat, ist im Hinblick auf Auswirkungsanalysen bei Flächenerweiterungen je von worst-case-Betrachtung die Rede gewesen. Recherchiert man die handelswissenschaftlichen Grundlagen, so kommt nirgends der Begriff der worst-case-Betrachtung vor.

Übrigens hat die CIMA immer wieder auf die Risiken einer  Verkaufsflächenerweiterung in der jetzt angestrebten Dimension hingewiesen und die Innenstadtverträglichkeit von der Einhaltung bestimmter Bedingungen bei der Sortimentsgestaltung abhängig gemacht. Von diesen Bedingungen ist schon längst keine Rede mehr. Übrig geblieben ist, dass die CIMA die Flächenerweiterung um 12.500 qm für verträglich halte. Auch das ist in dieser Verkürzung eine Unwahrheit.

Wie kommt die worst-case-Betrachtung in das GMA-Gutachten?

Es fragt sich, wie es dazu kommen konnte, dass die wahrheitswidrige Behauptung einer worst-case-Betrachtung in das GMA-Gutachten aufgenommen wurde. Ein Hinweis findet sich in der Vorbemerkung zum Gutachten. Dort heißt es:

„Zwischenergebnisse der Untersuchung wurden gemeinsam mit dem Auftraggeber abgestimmt.“

Gemeinsam abgestimmt?! Dass wissenschaftliche Untersuchungsergebnisse mit einem Geldgeber abgestimmt werden, ist ein Widerspruch in sich. Um die massiven Auswirkungen der Verkaufsflächenausweitung durch „Mercaden“ von bis zu 12.500 qm, die im GMA-Gutachten beschrieben sind, herunterzuspielen, hat man die Ausrede erfunden und in das Gutachten eingefügt, es handele sich um eine worst-case-Betrachtung. Und so wird dann aus der faktischen Innenstadtunverträglichkeit in der Begründung des Technischen Beigeordneten eine städtebauliche Verträglichkeit.

Die Stellungnahme der Stadt zu meinem Schreiben vom 6. Mai endet lapidar mit dem Satz:

„Es handelt sich um eine worst-case-Betrachtung.“

Fragwürdiges Bebauungsplanverfahren

Die Frage steht im Raum, ob die Innenstadtverträglichkeit einer „Stadtkernerweiterung“ um 40 Prozent der vorhandenen Verkaufsfläche seitens der Stadtverwaltung ehrlich geprüft und abgewogen wurde. Dass das der Fall ist, muss angezweifelt werden. Wenn je die Ordnungsmäßigkeit des Bebauungsplanverfahrens Westwall/Lippetor von einem Verwaltungsgericht überprüft werden sollte, wird der Bebauungsplan gekippt werden. Die Begründungen hinsichtlich des Erfordernisses eines Einkaufscenter der geplanten Größe wie auch hinsichtlich seiner Innenstadtverträglichkeit sind bei einer objektiven, nicht interessengeleiteten Würdigung der Umstände nicht haltbar.

Dieser Beitrag wurde unter Mercaden, Einkaufscenter, Rat und Verwaltung, Verschiedenes abgelegt und mit , , , , verschlagwortet. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.

9 Kommentare zu Das Verfahren zum Bebauungsplan Westwall/Lippetor offenbart einen sehr großzügigen Umgang der Stadtspitze mit der Wahrheit

  1. Bauer sagt:

    Bis es so weit ist, also wenn all Ihre Befürchtungen zur Realität geworden sind, dann haben die Verantwortlichen längst die Greisenkappe aufgesetzt und genießen Narrenfreiheit.

  2. M.Bultmann sagt:

    Immer mehr Einzelhandelsflächen werden in unserer Stadt geschaffen. Nicht nur ein völlig überdemensioniertes Einkaufszentrum auf dem ehem. Lippetorcentergelände sondern auch noch reichlich Einzelhandelsflächen auf dem Zechengelände. Was glauben denn unsere Städteplaner, wo die Kaufkraft für solche Flächen herkommen soll? Dazu kommt noch, dass wir Dorstener immer weniger werden und dass sich unser Kaufverhalten immer mehr in Richtung Internet verändert. In Barkenberg gleicht der Wulfener Markt einer Geisterstadt. Dauerhafte Leerstände sieht man auch am Brauturm und am Handwerkshof. Warum lernen unsere Stadtväter nicht aus diesen Fehlern? Herr Ehlert von Tempelmann und der Bürgermeister haben vor Jahren versprochen, dass Aldi den Standtort in Hervest nicht verlassen wird. Jetzt ist der Aldi doch zum Zechengelände gezogen. Die Straße „Im Harsewinkel“ ist wie leergefegt und stirbt so vor sich hin.
    Wenn das neue Mercaden-Center mit Kaufland kommt, wird sich zeigen, wieviel zusätzliche Einzelhandelsflächen Dorsten noch verkraften kann. Was wird dann aus TOOM? Veröden dann die Recklinghäuser und/oder die Essener Straße?

  3. Thomas Ruster sagt:

    http://www.lokalkompass.de/herten/politik/herten-forum-buerger-gefragt-d263394.html
    So sollte so etwas gemacht werden! Das ist aber in Dorsten nicht möglich, weil sich unser Bürgermeister nur für Unternehmerinteressen einsetzt.
    Da darf dann gebaut werden wie sonst nur auf der grünen Wiese: In die Breite statt in die Höhe, möglichst alles ebenerdig, wie es die wahren Investoren (die Mieter) es wünschen. Die Filetstücke an Grundstücken werden dafür verscherbelt, weil man ja so dankbar ist! Am Anfang, wo es nur um die Fläche des jetzigen Centers ging, war leider kein Platz für einen Durchgang und eine Öffnung zum Wasser. Dann nach mehrmaliger immer größerer Planung war Herr Krämer dann in der Realität angekommen, als er merkte, dass sein Konzept nicht aufging. Auch die aus Bergisch-Gladbach hochgelobten hellen Parkplätze ohne Angsträume wird es nicht geben, denn man baut sie jetzt doch nach unten. Dafür wird aber die als Angstraum verteufelte Unterführung zugeschüttet. Auf das die Ampelphasen noch länger werden.

  4. Wilhelm Schürholz sagt:

    Ein bemerkenswerter Artikel. Offensichtlich besteht ein erhebliches Interesse, das Projekt durchzuboxen. Dieser Eindruck drängt sich aufgrund der Reaktionen der Verwaltung auf die Nachfrage des Verfassers auf.

    Noch einmal zum Verständnis: Die Stadt beruft sich auf ein Gutachten, dass der potentielle (!) Investor in Auftrag gegeben hat. Ein Gutachten, das mit dem potentiellen Investor/Auftraggeber „abgestimmt“ wurde, ist kein unabhängiges Gutachten. Das hat schon „köl’sche“ Dimensionen! Der Verfasser hat recht, wenn er die Auffassung vertritt, dass spätestens zu diesem Zeitpunkt der Prozess einen seltsamen Eindruck hinterlässt.

    Ein zweites, unabhängiges Gegengutachten würde sicher Klarheit und – in Abwägung mit dem vorhandenen – Gewissheit über die Innenstadtverträglichkeit geben. Aber wer gibt das in Auftrag? Die Stadt? Es stünde den Stadtvertretern gut zu Gesicht. Zeigte es doch den Bürgern, dass sie sich bei den Entscheidungen von Unabhängigkeit und Vorsicht haben leiten lassen. Oder die Einzelhändler der Dorstener Innenstadt. Es sind gewiss nicht wenige, die den gesamten Vorgang und die Auswirkungen der Mercaden mit großer Sorge sehen.

    Was schreibt denn eigentlich die Dorstener Presse zu diesem Vorgang? Nichts?
    Dabei sollte es den einen oder anderen fähigen Journalisten dort doch wohl in den Fingern jucken…! Oder täusche ich mich?

    Herr Dr. Frenzel – nicht nur ich bin gespannt, was da noch kommt.

  5. M.H. aus W. sagt:

    Am 15.07. ist doch wieder Zahltag oder anders das große Abzocken der Grundbesitzer von der Stadt Dorsten.Vielleicht sollten diejenigen ,die gegen dieses unsinnige Vorhaben sind und die Abgaben an die Stadt überweisen müssen ,sich mal einen Tag länger Zeit lassen mit der Überweisung.Tut eigentlich keinem weh.Vielleicht merkt ja einer von der Stadtspitze doch noch was.
    Wo tut es allen weh?Im Geldbeutel!
    Und wenn das Teil doch gebaut wird ist die nächste Erhöhung so oder so fällig.Da wird gar nicht gefragt,einfach gemacht.Sollten wir doch auch einfach mal machen.

  6. M. Wischerhoff sagt:

    Herr Krämer hat ja immer beteurt, dass er alles so umsetzen will wie er es zeigt. Warum hat er sich dann aber mit Händen und Füßen gegen Regelungen durch die Stadt gewährt? Wenn ich doch gewillt bin alles versprochene umzusetzen kann ich doch auch getrost eine mögliche Vertragsstrafe als Sanktion mit der Stadt fixieren.
    Jetzt reden alle wieder vom Vertrauen in ihn. Dorsten ist toll, wir brauchen keine Verträge mehr, wir nehmen uns alle an die Hand und haben uns lieb.
    Mehr kann man jetzt nicht mehr machen, da Herr Krämer jetzt den Schlüssel für die Stadt bekommen hat.
    Hoffentlich wird das kein böses Ende nehmen, für das später keiner mehr sich vor die Presse stellt und den Kopf hin hält.

  7. Thomas Ruster sagt:

    Das sehe ich genauso ! Und es wird ja genügend Geschädigte durch diesen Verdrängungswettbewerb geben ,sehr wahrscheinlich wieder im Bereich Recklinghäuser Tor -toom

  8. Bürger sagt:

    Eine scharfsinnige genaue Betrachtung, Beschreibung und Entgegnung auf die desolate Dorstener Situation. Danke.

  9. M. Wischerhoff sagt:

    Sollte dies auch nur annäherungsweise stimmen, fragt man sich als braver Bürger ob man in einer Bananenrepublik wohnt. Augescheinlich werden hier nur noch die Intererssen von einer Hand voll Leute gewahrt, der Bürger ist ein lästiges Übel, besonders wenn er aufbegehrt. Es bleibt zu hoffen dass jemand wirklich gegen diesen Missstand klagt und hoffentlich Recht bekommt.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.