- Aktuelle Vorbemerkung: Mit diesem am 21. Dezember 2012 veröffentlichten Artikel (und zwei weiteren) hatten wir plötzlich technische Probleme. Daher haben wir ihn mit einer neuen Überschrift, sonst aber unverändert, neu eingestellt in der Hoffnung, die technischen Probleme gelöst zu haben. Die mittlerweile eingegangenen Kommentare haben wir dem Artikel angefügt. Wir bitten um Verständnis. – Redaktion, 21. Oktober 2013
Von Helmut Frenzel
21. Dezember 2012. – Herbert Krämer ist „zu hundert Prozent überzeugt, dass die Mercaden im Frühjahr 2015 öffnen“, so wird er in der Dorstener Zeitung vom 14. Dezember 2012 zitiert. Der wievielte Termin ist das eigentlich? Der Krämer-Neubau am Lippetor ist eine Geschichte der nicht eingehaltenen Ankündigungen, der schrittweisen Vergrößerung der Verkaufsfläche und der fortgesetzten Änderung der Mieterstruktur.
Auf einer Verkaufsfläche von zunächst 10.000 Quadratmetern waren zwei – oder waren es drei? – Ankermieter mit einer Fläche von jeweils 2.500 Quadratmetern aus den Bereichen Lebensmittel, Textil und Drogerie und weitere etwa 30 Shops geplant, verteilt über drei Geschosse. Am Tag der Versteigerung der alten Lippetor-Immobilie, dem 30. Juli 2010, nannte Herbert Krämer„Anfang 2013“ als Termin der Eröffnung des neuen Shopping-Centers. Die Vermietung laufe sehr gut: von großem Mietinteresse war die Rede. Im Januar 2011 hieß es, man sei mit der Vermarktung der Flächen sehr weit, das Finanzkonzept mit der WGZ-Bank stehe.
Inzwischen sind fast zwei Jahre vergangen. Jetzt also soll der Neubau im Sommer 2015 fertig sein. Der ist inzwischen etwas länger geworden und hat nur noch zwei Geschosse, aber dafür 12.500 Quadratmeter Verkaufsfläche. Als Ankermieter soll ein Vollsortimenter-Kaufhaus mit 4.000 Quadratmetern einziehen, die übrige Fläche soll mit bis zu 50 Shops belegt werden. Zeitweise war auch mal die Rede von nur 18 Shops. Wie dem auch sei, Herbert Krämer ließ verlauten, dass über 50 Prozent der Verkaufsfläche vermietet seien. Mit einem Ankermieter, so sagte er, wären es über 60 Prozent – ziemlich widersprüchlich, denn ein Ankermieter mit der angestrebten großen Fläche würde den Vermietungsstand schlagartig auf ein Niveau weit darüber heben. Stutzig macht auch, dass Herbert Krämer sich die Option offen hält, abhängig vom Fortschritt bei der Vermietung die ursprüngliche kleine Lösung umzusetzen. Die Verhandlungen mit der WGZ Bank über die Finanzierung scheinen ebenfalls zu stocken.
Stetige Erweiterung der Mercaden-Konzeption
Der Eindruck drängt sich auf, dass die Vermietung keineswegs so reibungslos läuft, wie bisher behauptet. Ohne ausreichende Vermietung keine Bankfinanzierung. Ohne Finanzierungszusage kein Baubeginn. Um das Projekt doch noch ans Laufen zu bringen, muss Herbert Krämer alles tun, um die Flächen vermarkten zu können. Das erklärt das ständige Herumdoktern am Konzept des Neubaus. Die Stadtspitze, allen voran der Bürgermeister, will dieses Projekt – und diesen Projektentwickler. Lambert Lütkenhorst hat Herbert Krämer schon früh einen Blankoscheck ausgestellt. Er lobte seinen „hochprofessionellen Ansatz“ und bescheinigte ihm: „Die Krämer-Gruppe kann so etwas.“ Da ist es kein Wunder, dass die Stadt jetzt jeden Hakenschlag des Herbert Krämer bei der Konzeption des Neubaus mitmacht und Aspekte wie die Maßstäblichkeit des Gebäudes keine Rolle mehr spielen. Der Vermarktung der Verkaufsflächen, Voraussetzung für die Projektfinanzierung, wird alles untergeordnet.
Wie weit das gehen kann, zeigt das Beispiel Böblingen, wo Herbert Krämer auch ein neues Einkaufszentrum baut. Die ursprünglich geplante Verkaufsfläche von 13.000 Quadratmeter hat er dort auf 24.000 Quadratmeter nahezu verdoppelt. Die Entscheidung orientierte sich keineswegs daran, was für Böblingen gut ist. Vielmehr nannte die Leiterin des Planungsamtes der Stadt Böblingen den wahren Grund: „Die Marktrealität hat uns eingeholt. Für 13.000 Quadratmeter Verkaufsfläche war es uns über Jahre hinweg einfach nicht möglich, einen Investor zu bekommen.“ (Böblinger Zeitung vom 1. Oktober 2010).
Refinanzierung des Kaufpreises weist auf die schmale Kapitalbasis
Das gibt eine Ahnung davon, auf welches Spiel sich Dorsten mit dem „Investor“ Herbert Krämer eingelassen hat. Der Engpass bei der Verwirklichung des Projekts ist die Finanzierung. Und der Druck nimmt zu. Man erinnert sich, dass der Kaufpreis von 1,8 Millionen Euro, zu dem Herbert Krämer die Lippetor-Immobilie ersteigert hat, mit einem auf ein Jahr befristeten Darlehen finanziert wurde, das wahrscheinlich die Sachsen Bank der Galerie Lippe GmbH & Co. KG gewährte. Vermutlich ging Herbert Krämer davon aus, dass er innerhalb dieses Jahres die Projektfinanzierung für das Mercaden Dorsten auf die Beine stellen würde. Diese Rechnung ging nicht auf.
Um das Bankdarlehen abzulösen, gab 2011 die hkm Management AG, die für die Projektentwicklung der Mercaden zuständig ist, ihrerseits der Galerie Lippe GmbH & Co. KG ein unbefristetes Darlehen in Höhe von 1,8 Millionen Euro. Um diese Summe aufbringen zu können, zahlten die Anteilseigner der hkm Management AG 2,9 Millionen Euro in die Kapitalrücklage der AG ein. Wer von den Anteilseignern, das sind die hkm Beteiligungs GmbH von Herbert Krämer und die gate-invest GmbH, Wuppertal, welchen Betrag eingezahlt hat, ist bisher nicht belegt. Der Geldzufluss wurde umgehend weitergeleitet: 1,8 Millionen Euro gingen an die Galerie Lippe GmbH & Co. KG, die restlichen 1,1 Millionen Euro wurden zum Stopfen von Kapitallöchern bei anderen Engagements eingesetzt. 2012 wurde die Kapitalrücklage in Aktienkapital umgewandelt und dieses auf 2,99 Millionen Euro erhöht. Größere Reserven für weitere Kapitalspritzen sind bei der hkm Management AG nicht vorhanden. Ob Herbert Krämer noch die Mehrheit des Aktienkapitals hält, kann man vermuten, ist aber nicht belegt.
Galerie Lippe verfügt nicht über eine ausreichende Kapitalausstattung
Es ist Herbert Krämer demnach nicht gelungen, eine Anschlussfinanzierung für den Kaufpreis der Immobilie über eine Fremdfinanzierung darzustellen. Daher mussten, – wahrscheinlich ungeplant -, Eigenmittel eingesetzt werden. Diese sind aber knapp und das spiegelt sich in den Klimmzügen wieder, die Herbert Krämer machen musste, um die Zahlungsfähigkeit der Galerie Lippe GmbH & Co. KG zu sichern. Unterdessen beträgt der Kommanditanteil von Herbert Krämer an der Galerie Lippe zum Jahresende 2011 unverändert 250 Euro – das ist einmal mehr kein Schreibfehler. Die Galerie Lippe GmbH & Co. KG verfügte Ende 2011 nicht über genügend Kapital, das es erlauben würde, das Projekt weiter zu finanzieren. Sie hängt derzeit voll am Tropf der hkm Management AG, die jedoch in keinem unmittelbaren Rechtsverhältnis zur Galerie Lippe GmbH & Co. KG steht. Die Verbindung besteht in der Person Herbert Krämers, der an beiden Gesellschaften über seine hkm Beteiligungs GmbH beteiligt ist und bei beiden Gesellschaften die Funktion als Vorstand beziehungsweise Geschäftsführer innehat. Die hkm Management AG ist aber auf Projektentwicklung ausgerichtet und mit der Rolle als Investor, und sei es auch nur zur Überbrückung, sichtlich überfordert.
Unterdessen läuft die Zeit weg. Die in der Galerie Lippe GmbH & Co. KG im Zuge der Bauplanung entstehenden Kosten erzwingen weitere Kapitalzufuhren. Herbert Krämer wird in den nächsten Wochen beweisen müssen, dass das geplante Shopping-Center mit einem Volumen von 60 Millionen Euro tatsächlich finanzierbar ist. Dass das überhaupt gelingen könnte, hatten die anderen Projektentwickler, die sich um den Neubau beworben hatten, aber nicht zum Zuge gekommen waren, schon früh bezweifelt. Ihre Argumente hatte Herbert Krämer vom Tisch gewischt: sie hätten nicht die Kompetenz, das zu beurteilen. Nun wird er zeigen müssen, dass er den Mund nicht zu voll genommen hat.
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Kommentare
WvS am 23. Dezember 2012: „Sollte es ein Erfolg werden, wird sich die Dorstener ,Regierung’ gern die Meriten abholen (die ihr nicht zustehen). Sollte es (wieder einmal) nicht funktionieren, wird der Atem angehalten und sich tot gestellt, bis auch dieses Unwetter vorüber ist. Zu befürchten hatte und hat nie einer der eigentlich Verantwortlichen.“
M. Wischjerhoff am 21. Dezember 2012: „Sehr guter Artikel. – Gut, dass Sie wenigstens mal mehr Licht ins Dunkle bringen. Leider halten sich da manche öffentliche Medien sehr stark zurück und schreiben immer nur, wie toll alles ist. Wann wird unsere Stadtspitze endlich erkennen, dass man sich so langsam nach einer Alternative umschauen sollte. Vielleicht wird dann auch ein Konzept entwickelt, das eine Öffnung zum Wasser hat. Bisher habe ich diese versprochene Öffnung in den veröffentlichten Zeichnung von Herrn Krämer noch nie gesehen.“
Jo Gernoth am 21. Dezember 2012: „Sehr fein recherchiert, Herr Kollege. Dieses Mercaden-Concept ist ein Luftschloss. Wie solche Dinge dann letztlich enden, ist auf völlig anderer Ebene, aber durchaus vergleichbar beim Atlantis nachzuvollziehen.“
