Von Wolf Stegemann
Das „Mercaden“-Einkaufscenter wird gebaut, obwohl es hundert gute Gründe gibt, es nicht so zu tun, wie es geplant ist. Die Ausmaße des Einkaufsgiganten am Lippetor sind weder städtebaulich noch innenstadtverträglich. Dagegen steht die durch ähnliche Projekte in Nachbarstädten zersplitterte Kaufkraft und wegen des demografischen Wandels die fehlende Kundschaft. Das weiß eigentlich jeder. Und weil das so ist, wäre das Projekt dieses Ausmaßes abzulehnen. Da die Verwaltungsspitze dies einvernehmlich mit dem Projektentwickler aber nicht will, wurde vom Projektentwickler ein passendes Gutachten vorgelegt, das die Verträglichkeit des Vorhabens bestätigt, und in Teilen von der Verwaltung für ihre städtebauliche Begründung herangezogen.
Immer wieder darauf hingewiesen – keine Reaktion
DORSTEN-transparent hat in mehreren Artikeln auf Fehler hingewiesen und sie belegt. Ohne Reaktion. Selbst die Printmedien, deren Journalisten Gutachten lesen und verstehen müssen, um deren Inhalte wiedergeben zu können, haben auf Ungereimtheiten in Gutachten und Verwaltungsvorlagen nicht reagiert. Das ist verständlich, denn das gewaltige „Mercaden“-Projekt wird, wenn es errichtet ist, erst einmal auch ein gewaltiger Anzeigenkunde sein. Gegen Anzeigenkunden schreibt man nicht. So ist es im Zeitungsgewerbe schon immer gewesen. Das ist verständlich.
Nicht verständlich ist aber, dass die für dieses Projekt Verantwortlichen im Rat und Rathaus auf nachweisliche Ungereimtheiten nicht eingegangen sind. Sagte doch der SPD-Fraktionsvorsitzende Friedhelm Fragemann unlängst in einem Interview mit DORSTEN-transparent, dass man aus den Fehlern beim „Atlantis“-Bad gelernt habe und die Seriosität und das Funktionieren des „Mercaden“-Projekts genau geprüft habe. Offensichtlich nicht genug. Gutachten sagen immer das aus, was der Auftraggeber hören will, das ist eine Binsenweisheit. Politiker scheinen mit diesem Umstand besonders rege umzugehen. Ein aktuelles Beispiel aus der großen Politik in Berlin: Im Politik-Talk mit Anne Will (13. November 2013), in der über die Maut gestritten wurde, berief sich der noch amtierende CSU-Verkehrsminister Peter Ramsauer, der die Maut will, bezüglich der Einnahmengröße auf ein Gutachten. Er konnte allerdings nicht widersprechen, als er darauf aufmerksam gemacht wurde, dass er sich bei den erwarteten Einnahmen aus der Maut auf ein Gutachten des Privat-Unternehmens stütze, das die Maut-Stellen einrichten und verwalten wird. Und Dorsten? Die Verwaltung nutzt hier Teile eines Gutachtens, das der Projekt-Entwickler in Auftrag gegeben und bezahlt hat. Ein Schelm, der Böses dabei denkt.
Dr. Helmut Frenzel, Mitherausgeber von DORSTEN-transparent, hat nun an den Rat eine Eingabe gerichtet und ihn aufgefordert, die Mängel des Verträglichkeitsgutachtens aufzuarbeiten. Jetzt obliegt es dem Rat nach § 24 der Gemeindeordnung für NRW, sich damit auseinanderzusetzen und dazu Stellung zu nehmen. Dazu liegt inzwischen die Mitteilung des Bürgermeisters vor, dass sich der Haupt- und Finanzausschuss „in einer der nächsten Sitzungen“ mit dem Antrag beschäftigen wird.
Hier die Eingabe vom 11. November 2013 im Wortlaut:
Eingabe an den Rat der Stadt Dorsten
Sehr geehrte Damen und Herren!
Der Rat möge beschließen, dass das Gutachten der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH von Januar 2013 mit dem Titel „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen am Lippetor in Dorsten“ um die Auswirkungen des zukünftigen demographischen Wandels über einen Zeitraum von wenigstens 10 Jahren nach Eröffnung des geplanten neuen Einkaufscenters ergänzt wird.
Begründung:
Das GMA-Gutachten war Grundlage für die Beurteilung der Innenstadt- und städtebaulichen Verträglichkeit des Projektvorhabens gemäß Bebauungsplan Nr. 233 Westwall/Lippetor.
1.
Die Auswirkungsanalyse der GMA basiert ausschließlich auf Daten der Vergangenheit. Die für Dorsten zugrunde gelegte Einwohnerzahl von 77.200 bezieht sich auf den Stichtag 31.12.2011; für das außerstädtische Einzugsgebiet sind die Zahlen teilweise älter. Hinsichtlich der Bemessung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials ist anzunehmen, dass die verarbeiteten Daten, insbesondere die Pro-Kopf-Kaufkraftwerte für die untersuchungsrelevanten Sortimente, sich ebenfalls auf 2011 beziehen, da erfahrungsgemäß neuere Daten zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens kaum verfügbar gewesen sein können. Das Gutachten der GMA beantwortet demnach die Frage:
- Welche Umsatzumverteilungen würden sich durch das Planvorhaben unter den ökonomisch relevanten Bedingungen des Jahres 2011 ergeben.
Das wirft die Frage auf, ob man die Ergebnisse auf ein Center-Projekt anwenden kann, das Ende 2015 eröffnet wird und erst ab 2016 seine volle Wirkung auf die Umsatzumverteilung im Einzelhandel entfaltet, wobei die wirtschaftliche Lebensdauer des Centers auf wenigstens 20 Jahre zu veranschlagen ist. Die Frage wäre dann zu bejahen, wenn davon auszugehen wäre, dass die ökonomisch relevanten Bedingungen zukünftig unverändert fortbestehen. Das ist aber nicht der Fall. Dorsten ist in einem Prozess stark schrumpfender Bevölkerung gefangen mit Folgen auch für die Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials.
Ausgehend von der Gemeindemodellrechnung des statistischen Landesamts NRW und deren Ergebnissen zu Ende der Jahre 2019 und 2029 lässt sich durch Interpolation folgende Liste der Einwohnerzahlen aufstellen:
Ende 2011 77.200 (im GMA-Gutachten zu Grunde gelegt)
Ende 2015 74.500 – 2.700 Einwohner – 3,5 Prozent
Ende 2019 72.630 – 4.570 Einwohner – 5,9 Prozent
Ende 2024 70.310 – 6.890 Einwohner – 8,9 Prozent
Ende 2029 67.990 – 9.210 Einwohner – 11,9 Prozent
Die Bevölkerungsentwicklung ist bisher entsprechend der vom statistischen Landesamt veröffentlichten Modellrechnung eingetreten. Es gibt keine Anzeichen für eine Wende. Zum 31.12.2012 betrug die Einwohnerzahl unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Zensus 2011 lt. Angabe des statistischen Landesamts 76.030. Zum 30. Juni 2013 ist sie weiter auf 75.744 gesunken.
Die gesamte Emscher-Lippe-Region leidet unter einem gleichfalls starken Bevölkerungsschwund. Für den Kreis Recklinghausen beziffert das statistische Landesamt in seiner Bevölkerungsvorausberechnung bis Ende 2029 den Rückgang der Einwohnerzahl gegenüber 2010 auf 61.500, das sind rund 10 Prozent.
2.
Zwischen der Zahl der Einwohner und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial besteht unstreitig ein enger Zusammenhang. Wohl wissend, dass mehrere Einflussfaktorenwirksam sind, die hier nicht behandelt werden können, unterstelle ich vereinfachend, dass sich die Kaufkraft mit denselben Veränderungsraten entwickelt wie die Zahl der Einwohner. Um die Einflüsse der Inflation herauszuhalten, beziehe ich mich im Folgenden auf die Entwicklung des realen Kaufkraftpotenzials zu Preisen von 2011 (Bezugsjahr lt. GMA-Gutachten). Dass reales Wachstum der Kaufkraft die Auswirkungen des Bevölkerungsrückgangs kompensieren könnte, ist kaum zu erwarten. In den zurückliegenden Jahrzehnten war es gering. Es gibt andere Einflussfaktoren wie das Vordringen des Internethandels und die Folgen der Verschiebung der Altersstruktur hin zu einkommensschwächeren Altersgruppen, die ein etwaiges reales Wachstum kompensieren oder mehr noch überkompensieren dürften.
Diese Überlegungen führen zu der Feststellung, dass auch ohne die Verkaufsflächenerweiterung durch das geplante Einkaufscenter am Lippetor der Dorstener Einzelhandel einem Schrumpfungsprozess ausgesetzt ist. Diese Erkenntnis ist nicht überraschend. Seit dem Jahr 2001 hat Dorsten 5.000 Einwohner verloren (Stand Ende 2012). Die Auswirkungen auf den Einzelhandel sind überall sichtbar, der Schrumpfungsprozess längst im Gang. In allen Stadtteilen gibt es mittlerweile zunehmende Leerstände von Einzelhandelsflächen. Das gilt gleichermaßen für die Städte im Einzugsgebiet von Dorsten.
Deshalb ist es objektiv verfehlt, die Auswirkungen der Verkaufsflächenerweiterung ab Ende 2015 durch das neue Einkaufscenter unter den status quo – Bedingungen des Jahres 2011 zu beurteilen. Die künftigen Umsatzrückgänge des innerstädtischen Einzelhandels durch das neue Einkaufscenter addieren sich vielmehr zu den Umsatzrückgängen, die durch die schrumpfende Kaufkraft infolge der Bevölkerungsabnahme verursacht sind. Schon zum Zeitpunkt der Eröffnung des neuen Centers wird das Kaufkraftpotenzial real um 3,5 Prozent gegenüber 2011 gesunken sein. Dann erst werden die Umsatzverluste durch Verlagerung von Umsätzen aus der Innenstadt in das neue Center beginnen.
3.
Die Grenze der Verträglichkeit einer Verkaufsflächenerweiterung wird bei Umsatzverlusten in der Größenordnung von 10 Prozent gesehen. Laut GMA-Gutachten wird der innerstädtische Einzelhandel, über alle Sortimentsgruppen gerechnet, durchschnittlich 13 Prozent Umsatz an das neue Einkaufscenter verlieren. Bei einzelnen Sortimenten liegen die Verluste zwischen 15 und 20 Prozent. Selbst wenn man unterstellt, dass das gerade noch innenstadtverträglich ist, so wird die rückläufige Kaufkraftentwicklung auf Grund des Bevölkerungsschwundes zwangsläufig zu weiteren (realen) Umsatzverlusten führen. Schon 2019 könnten die Umsatzverluste des innerstädtischen Einzelhandels auf durchschnittlich 19 Prozent, bis 2024 auf 22 Prozent, bis 2029 auf 25 Prozent anwachsen. Das legt den Schluss nahe, dass die Grenze der Innenstadtverträglichkeit durch die geplante Verkaufsflächenerweiterung um 12.500 Quadratmeter, das sind knapp 50 Prozent der vorhandenen innerstädtischen Verkaufsfläche, früher oder später überschritten ist. Anders ausgedrückt: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis dieser Punkt erreicht ist. Wenn die Grenze der Verträglichkeit nicht schon bei Eröffnung des neuen Einkaufscenters Ende 2015 überschritten sein sollte, so wird dies nach aller Erwartung innerhalb weniger Jahre danach der Fall sein.
Der Sachverhalt ist stark vereinfacht dargestellt. Er zeigt allerdings, dass man die Frage der Verträglichkeit des Planvorhabens am Lippetor nicht auf Vergangenheitsdaten stützen kann. Ein Verträglichkeitsgutachten muss die Frage beantworten:
- Ist eine Erweiterung der innerstädtischen Verkaufsfläche um 12.500 Quadratmeter unter den Bedingungen einer massiv schrumpfenden Wohnbevölkerung und des daraus folgenden rückläufigen Kaufkraftpotenzials Innenstadt- und städtebaulich verträglich?
Auf der Grundlage der verfügbaren Bevölkerungsprognosen ist es ohne Weiteres möglich, die künftige Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials seriös und so detailliert wie nötig zu quantifizieren und die Ergebnisse zur Grundlage der Auswirkungsanalyse in Bezug auf die geplante Verkaufsflächenerweiterung zu machen.
4.
Die Auswirkungsanalyse hat den Sinn, die Innenstadt vor der Zerstörung der gewachsenen Strukturen und der Verödung durch Vorhaben wie das am Lippetor zu schützen. Wer diesen Auftrag ernst nimmt, der muss die maßgeblichen Einflussfaktoren nach bestem Wissen berücksichtigen. Dazu gehört zwingend die zukünftige demographische Entwicklung in Dorsten und im Einzugsbereich. Die Nicht-Beachtung der zukünftigen demographischen Entwicklung bei der Beurteilung der Verträglichkeit des Center-Projekts am Lippetor ist unverständlich; sie ist umso unverständlicher, als Bürgermeister und Führungskräfte der Verwaltung vor wenigen Monaten in Bürgerversammlungen die Zwangsläufigkeit des demographischen Wandels immer wieder herausgestellt und notwendige Anpassungen der Gesellschaft an die sich ändernden Verhältnisse angemahnt haben. Die Nicht-Beachtung des demographischen Wandels stellt einen schwerwiegenden Mangel des GMA-Gutachtens und des Bebauungsplanverfahrens insgesamt dar und widerspricht allen Standards, die für eine sorgfältige Abwägung einer für die Stadt Dorsten so wichtigen, langfristig wirkenden Ansiedlungsentscheidung heranzuziehen sind.
In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass auch das „Entwicklungskonzept zur Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Dorsten“, das 2009 vom Rat verabschiedet wurde, weder die Schrumpfung der Bevölkerung noch die dramatische Verschiebung der Altersgruppen berücksichtigt. Dieses Entwicklungskonzept greift auf Ergebnisse des CIMA-Gutachtens mit dem Titel „Einzelhandelskonzept für die Stadt Dorsten“ von 2007 zurück. Ihrer Analyse legte CIMA seinerzeit eine Wohnbevölkerung von 80.300 Einwohnern zugrunde (Stand 2006) und unterstellte, dass auch 2015 noch von einer Bevölkerung von 80.000 Einwohnern ausgegangen werden könne. Kaufkraftseitig lägen somit stabile Rahmenbedingungen vor, heißt es in dem Gutachten. Diese Annahme ist durch die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung überholt. Wesentliche Ergebnisse des CIMA-Gutachtens beruhen auf falschen Voraussetzungen und sind auf die künftigen Verhältnisse nicht anwendbar. Aus diesem Grund ist es umso dringlicher geboten, dass der Rat der Stadt Dorsten dem hier vorgelegten Antrag folgt.
5.
Es dürfte sich von selbst verstehen, dass mit der Bearbeitung der hier skizzierten Aufgabenstellung nicht die GMA, sondern ein anderes Institut zu beauftragen ist. Das GMA-Gutachten wurde vom Projektentwickler Herbert Krämer in Auftrag gegeben und bezahlt und ist folglich als interessengeleitet einzustufen. Dass sich die Verwaltung bei der Beurteilung der Innenstadt- und städtebaulichen Verträglichkeit des Center-Vorhabens die Ergebnisse dieses Gutachtens zu eigen gemacht hat, ist nicht nachvollziehbar. Die Beurteilung der Einzelhandelsverträglichkeit des Vorhabens in der städtebaulichen Begründung des Technischen Beigeordneten stammt faktisch aus der Feder des Projektentwicklers. Mit einem derartigen Vorgehen in einer vergleichbaren Angelegenheit setzt ein Mitarbeiter, zum Beispiel im Beschaffungswesen, heutzutage seine Anstellung aufs Spiel.
Dass der Technische Beigeordnete die Herkunft der Verträglichkeitsbewertung in seiner städtebaulichen Begründung nicht kenntlich gemacht hat, ist eine weitere Fragwürdigkeit in dem Verfahren. In diesen Zusammenhang gehört auch, dass in der öffentlichen Versammlung zur Bürgerbeteiligung am Bebauungsplanverfahren Lippetor am 17. April 2013 auf die Frage eines Teilnehmers seitens der Stadtspitze wahrheitswidrig behauptet wurde, die künftige demographische Entwicklung sei im GMA-Gutachten berücksichtigt worden. An dieser Behauptung hält die Verwaltung bis heute fest, wie ein entsprechender Schriftverkehr mit dem Unterzeichner belegt.
6.
Ich erwarte, dass gegen den hier vorgelegten Antrag eingewendet werden wird, dass er zu spät kommt, weil der Bebauungsplan verabschiedet ist, Verträge mit dem Projektentwickler geschlossen und die Vorarbeiten für den Center-Neubau im Gange sind, und also an dem Projekt nichts mehr zu ändern ist. Dem ist entgegenzuhalten, dass es von Anfang an die Pflicht von Bürgermeister und Beigeordneten als den Herren des Verfahrens war, dafür zu sorgen, dass der künftige demographische Wandel bei der Beurteilung der Innenstadt- und städtebaulichen Verträglichkeit des Planvorhabens berücksichtigt wird. Dieses versäumt zu haben müssen sich einzig und allein die genannten Personen zurechnen lassen und etwaige Konsequenzen verantworten.
gez. Dr. Helmut Frenzel, Gelsenkirchener Straße 37, 46282 Dorsten
Irgendwas stockt gerade im Genehmigungsverfahren .Herr Krämer sagte doch, die Kritiker könnten sich zurücklehnen und man bekäme das, was er versprochen habe. Es gab ja nur Skizzen an denen sich der Plan aber eng orientieren soll. Jetzt gibt es Unstimmigkeiten und wie man lesen konnte, deshalb noch keine Baugenehmigung. Da scheint ja dann doch etwas erheblich abzuweichen und das alles unter dem Diktat der Geldgeber. Soviel nochmal zum Thema “Nörgler”.
Unnötig darauf hinzuweisen – die Provokation von Hein sollte nicht überbewertet werden. Hier geht es um Grundsätziches: Wie vertritt uns der Rat der Stadt! Und zwar alle Parteien!
Hallo Hein, warum ist denn die Stimmung in Dorsten teilweise negativ gegenüber den Mercaden eingestellt? Das liegt an der fehlenden Transparenz in diesem gesamten Verfahren. In anderen Städten werden die Bürger mit eingebunden, es finden viele Informationsabende statt, der Bürger wird angehört. Wie viel davon später umgesetzt wird, steht auf einem anderen Blatt. Aber der Bürger fühlt sich gehört. Dies hat zu den Mercaden in Dorsten so nie stattgefunden.
Stattdessen wird ein neuer Bautermin nach dem anderen genannt – eigentlich komisch, wo Herr Krämer doch seit 3 Jahren erzählt, die Vermietung laufe super. Das wirkt wenig vertrauenserweckend.
Und bis heute weiß keiner, was Herr Krämer wirklich plant. Woran soll man also hkm messen?
Und als Sahnehäubchen kommen die Unregelmäßigkeiten im Rathaus hinzu. Hat man das bei einem seriösen Verfahren nötig?
Jetzt sind Sie dran, Hein. Warum sollen wir uns auf hkm freuen? Nur weil er eine neue Kiste baut, die bisher keiner kennt?
Wird es mit Dorsten kometenhaft bergauf gehen, weil wir die Mercaden bekommen? Warum, wir kennen noch gar nicht die Mieter. Und von denen und der unbekannten Qualität des Centers hängt viel ab.
Es reicht, Hein … ! Kinder wurden fahrlässig verletzt. Ich habe damals die freche Rechtfertigung von Frau Bauckhorn auf Radio Vest gehört, in der sie erklärte, dass man auf den Anrufbeantworter gesprochen habe. So nach dem Motto, wenn man den nicht abhört, wird man eben vergiftet!! Das geht nicht! Das muss geahndet werden! So eine Nachrichtübermittlung muss am besten schriftlich erfolgen sowie die Kenntnisnahme ebenfalls!!!
Kompliment Herr Ruster, eine kurze und gute Beschreibung der Sachlage! Nur eine Anmerkung: Es ist traurig, dass man hier von einer “Dorstener Presse” sprechen muß und genau weiss, dass die diesen Namen nicht verdient haben! Diese vermisst der Bürger, denn die reduziert sich heute nur auf eines: Sie hofft auf Anzeigen! Aber vielleicht interessieren sich ja andere, überregionale Medien für den Fall?! Es wird Zeit!
Die Frage ist immer noch offen, Hein.
Wo ist hier eine nachhaltige Verbesserung für Dorsten? Man hätte nach einer Lösung suchen sollen, die sowohl Recklinghäuser Straße als auch Lippestraße stärkt. Jetzt wird das ganze Gewicht auf die Lippestraße geworfen.
Und was ist von dem Ankermieter Kaufland zu halten? Angeblich zahlt er nur ca. 10 Euro pro qm. Somit muss für die Finanzierbarkeit ein deutlich höherer Satz durch die restlichen Mieter getragen werden. Die werden diese hohe Miete aber wahrscheinlich nicht tragen. Also schraubt man die Qualität runter. Das ist keine Miesmacherei, das ist simple Mathematik – und passt dazu, warum hkm die Sanktionen auf den Gestaltungsvertrags nicht akzeptiert hat.
Ich gehe davon aus, dass sich viele noch wundern werden, was hkm uns Schönes an den Kanal setzen wird. – Ist das auch Miesmacherei, Hein?
Der Dorstener Bürger ist nachweislich belogen worden, da gibt es doch gar kein Zweifel.
Schwarz auf weiss in den ausgelegten Unterlagen zur Offenlegung des Bebauungsplans nachzulesen. Oder meinen sie dass der Autor das viel zitierte Gutachten für sein eigenes gehalten hat? Ein Schelm wer Böses dabei denkt… Und bei dem Eichenspinnerprozess sind Kinder gefährdet worden – ich glaube der Vergleich hinkt.
Danke für die Blumen. Habe ich Sie beleidigt?
Tja, ich gebe Ihnen Recht, dass Beschlüsse auf Basis dieses Gutachtens gefasst wurden, halte ich in der Tat für bedenklich. Ich bin mir allerdings sicher, dass ebenfalls ein shitstorm über die Verwaltung herein gebrochen wäre, wenn man ein eigenes Gutachten bezahlt hätte und danach das Projekt gestorben wäre. Dann hätte es genug Menschen gegeben, die das Gutachten für überflüssig gehalten hätten, weil das Ergebnis ja eh vorhersehbar gewesen sei. Ich glaube, dass bei einem solchen polarisierenden Projekt die Verwaltung am Ende es nicht allen Recht machen kann. Zurück zu den Ratsbeschlüssen: Haben Sie mal in Erwägung gezogen, den von Ihnen gewählten Volksvertreter darauf anzusprechen? Meiner Ansicht nach lässt sich das nicht auf den Bürgermeister reduzieren.
Nein, Herr Wischerhoff, ich stelle die Mercaden nicht als einzige Lösung dar. Auch in meinen Augen ist es “nur” eine Lösung. Ich erhebe mich nur nicht über die Dinge und behaupte, dass es die schlechteste ist, wie es andere Menschen tun. Ich hätte mir auch eine Anbindung an den Kanal gewünscht. Aber offenbar ist dafür kein Investor zu bekommen. Also ist es müßig, sich das weiter zu wünschen. Denn offenbar war die Wahl zwischen so oder gar nicht. Was die angeblichen unlauteren Machenschaften anbelangt: Ich bin davon überzeugt, dass jeder Formfehler zu einer Klage, jede persönliche Vorteilnahme zu einer Anzeige geführt hätte. Dafür gibt es genug Leute, die dafür sorgen würden, siehe der Eichenspinner-Vorfall, der offenbar auch zu einer Anklage führt.
Hallo Herr Ruster, ich würde meinen Senf für mich behalten, wenn die Berichterstattung auch nur ein Fünkchen der möglichen positiven Effekte berücksichtigen würde. Stattdessen wird unaufhörlich der Niedergang der Stadt in Aussicht gestellt. Wir müssen alle nur lange genug darüber reden, bis alle dran glauben. Dann wird es vermutlich so kommen. Wer etwas für Dorsten tun will, sollte sich in meinen Augen nicht nur mit den negativen Dingen beschäftigen.
in Herten findet zur Zeit eine Bürgerbeteiligung zum Forum Herten statt. Bürgermeister, Investor und Bürger diskutieren über das zukünftige Gesicht der Stadt.
In Dorsten wird der Bürger nur mit vollendeten Tatsachen konfrontiert und die Einwände und Wünsche wurden jedesmal abgeschmettert. Die örtliche Presse schreibt dann verwundert, dass die Bürger scheinbar noch nicht gemerkt haben, dass alles schon in trockenen Tüchern sei, und man wundert sich über Einwände und Kritik, die es aber zu jeder Zeit des Verfahrens gab.
Wenn Dorsten-transparent die Nörgler und Miesmacher sind, so wie Sie sie darstellen, warum sind dann offensichtlich unlautere Machenschaften eingesetzt worden, um das Projekt durch den Rat zu schiffen, Hein?
Dass am Ende der Lippestraße etwas passieren muss, steht außer Frage. Aber wo ist der Mehrwert an dem jetzigen Projekt? Tausche Kiste gegen größere Kiste? Wer kommt denn für dieses Einkaufscenter extra nach Dorsten, damit die Kaufkraft am Ende des Tages passt? Wie viele Dorstener fahren nach Bottrop, Gladbeck oder Marl zum Einkaufen? Warum sollen diese Bürger jetzt nach Dorsten kommen? Die von den Dorstenern gewünschte Anbindung an den Kanal und Außengastronomie wären eine Chance gewesen, sich vom Einheitsbrei abzuheben.
Sie stellen die Mercaden als die einzig wahre Lösung dar. Es ist eine Lösung, die aber auf Grund der fehlenden Einbindung in das Umfeld eher als nicht optimal zu sehen ist. Wo sehen Sie denn die Nachhaltigkeit an diesem Bauvorhaben? Ist es ein großer Mehrwert für Dorsten, weil Kaufland kommt? Da hätte man Kaufland auch in die toom-Fläche setzen können, besonders wenn Honsel auf dem Zechengelände eröffnet.
Es zeigt sich, dass hier kein ganzheitliches Konzept für die Stadtentwicklung zu Grunde liegt. Man doktert am offenen Herzen und da, wo es gerade weht tut, macht man mal eben was.
Kennen Sie ein Entwicklungskonzept für Dorsten, dass man unter ein einheitliches Thema stellt? Liegt ein Leitlinie vor, ein roter Faden, an dem man sich orientieren kann, dann kann man dem auch alles unterordnen, alles fügt sich in ein großes Gesamtbild.
Wahre Worte, Herr Tegtmeier!
Der Bürger war zu keiner Zeit richtig eingebunden, nur als es im Zuge der Offenlegung nicht anders ging, wurde er notwendigerweise mal informiert. Das wirkt auf einen Bürger sehr irritierend und man fragt sich, wen unsere Lokalpolitiker eigentlich vertreten. Und richtig, Dorsten lebt durch die Bürger und Vereine, was zuletzt beim Dorstener Lichterfest wieder eindrucksvoll bewiesen wurde.
Da viele Lokalpolitiker nur einmal in ihrem Leben ein Shopping Center bauen, hat das Land NRW eine Richtlinie für den Umgang mit innerstädtischen Einkaufscentern herausgegeben (Dorsten transparent berichtete hierüber bereits). Hiernach sollten die Städte die Gutachten unbedingt selber in Auftrag geben, um Gefälligkeitsgutachten der Auftraggeber zu vermeiden.
Was macht Dorsten? Nicht nur, dass man sich über die Richtinien hinwegsetzt, man stellt das ganze Gutachten im Zuge des Bebauungsplans als das eigene dar. Erst durch Dorsten-transparent wurde dieser Missstand aufgedeckt, allerdings durch den Baudezernenten nur halb korrigiert – jetzt ist nur noch ein Gutachten in Auftrag gegeben worden. Wer es beauftragt hat, ist für die Stadt nicht mehr wichtig. Auf die Frage eines Bürgers in der Präsentation des Bebauungsplans wird bestätigt, dass der demographische Wandel berücksichtigt wurde. Dorsten-transparent findet heraus, dass dem nicht so ist.
Die Stadt hat Kaufleuten und Bürgern ein wertiges Center versprochen, alles wird über Verträge geregelt. Und insbesondere die Fassade wird in einem Vertrag geregelt, minutiös abgestimmt mit dem Projektentwickler und den Architekten, belegt mit einer Vertragsstrafe. Und was ist auch davon geblieben? Nichts. Herr Krämer hat mit dem Einwurf, dass er sich die Vertragsstrafe in der Kalkulation nicht leisten kann, mal eben vom Tisch gewischt. Jetzt sind nur noch die schlaffen und sehr weitläufig interpretierbaren Vorgaben aus dem Bebauungsplan bindend. Wen interessiert schon ein Vertrag ohne Sanktionen.
Egal an welcher Stelle man bei diesem Verfahren den Finger auflegt, man findet immer was. Das ist kein stochern im Nebel, das ist wohl eher nur die Spitze des Eisbergs. Der Rat und die Bürger sind wissentlich betrogen worden. Hier scheint man nicht mehr den Bürgern, sondern nur noch hkm zu dienen. Man sollte ernsthaft über Konsequenzen für die an diesem Verhalten beteiligten Personen wegen Amtsmissbrauch nachdenken.
Denn es ist mehr als offensichtlich, dass man das Center auf Biegen und Brechen durchsetzen wollte. Denn nur durch das Center von hkm wird Dorsten wieder die Einkaufsstadt. Dass nur eine Kiste durch eine größere ersetzt wird und das alte Konzept nicht überarbeitet wurde, interessiert niemanden. Mit Kaufland hat man einen starken Ankermieter, der ganz viele von den 200.000 potentiellen Kunden anlockt. Besonders aus Marl, Gladbeck und Bottrop, wo es schon Kaufland gibt…
Und auf der Homepage von hkm berichtet der Projektentwickler von einem Joint Venture für die Mercaden-Dorsten und spricht hier von einer Gesamtmietfläche von 17.000m². 17.000m²? Waren nicht 12.500m² als maximale Obergrenze festgelegt? Wo kommen die restlichen 4.500m² her? Sind hier auch die Parkplätze als Vermietungsfläche mit eingebunden? Wer prüft, dass hkm der Stadt nachher nicht ein Center unterjubelt, das 1.000 oder 2.000m² mehr Verkaufsfläche hat als erlaubt?
Es bleibt abzuwarten, wer am Ende Recht behält, Unterstützer oder die kritischen Frager. Doch wenn die Mercaden das Allheilmittel sind, warum hat die Stadt sich dem Verdacht des wissentlichen Betrugs aussetzt? Wenn die Mercaden doch genau richtig sind für Dorsten, dann muss doch alles passen, dann kann man mit offenen Karten spielen. Dann hätte Herr Krämer doch schon lange bauen können. Vielleicht liegt es aber auch daran, dass man einfach an dem Ort vorbei baut, dass das gar nicht passt, was man hier plant. Hier hat man eher das Gefühl dass alle nur noch nach dem Motto handeln: “Augen zu und durch!” hkm hat mittlerweile genug investiert, die Stadt ist nach so vielen Jahren müde. Hoffentlich wird das kein böses Ende nehmen und in fünf Jahren steht das Center wieder fast leer.
Nicht ein Gutachten entscheidet über den Erfolg der Mercaden, entscheidend allein ist die Annahme durch den Bürger/Konsumenten. Das Konzept, der Branchenbesatz ist Grundlage des Erfolgs. Guter Einzelhandel, attraktive Gastronomie und professionelle Dienstleistung bringen den Erfolg und können jedes Gutachten widerlegen. Gutachten sind und bleiben je nach Sichtweise immer strittig uund anfechtbar; das untersuchte Umfeld hat sich bei Veröffentlichung in seiner Struktur durch Planungen und Maßnahmen schon so verändert, dass Feststellungen des Gutachten überholt sind.
Ja!!!!! Dorsten muss aktiv werden, um in Konkurrenz zu Nachbarstädten als Einzelhandelsstandort attraktiv zu bleiben und/oder zu werden. Deshalb ein klares Ja zu den Mercaden. Aber ein großes Fragezeichen zu den bisher bekannten Einzelheiten.
Man hege aufgrund der Situation des Einzelhandels große Zweifel, ob in 2014 eine erfolgversprechende Belegung der Flächen durch für Dorsten angesagte Branchen möglich ist. Die Expansionspläne vieler Filialisten sind bekannt; Priorität haben zurzeit andere Standorte (Beispiel Recklinghausen ARKADEN). Es genügt allein der Blick auf den Internetseiten der Filialisten und den angegebenen Standortsuchlisten.
Der Ankermieter (sicherlich KAUFLAND) erfüllt auch als guter Ankermieter ein Zentrum in der geplanten Größe nicht mit Leben. Das bisher publizierte Investment von 60 Mio. Euro verlangt eine Mindestjahresmiete von 3,9 Mio. Euro; im Interesse des Gelingens soll mal die Annahme gelten, dass die 60 Mio. Euro eine überzogene Darstellung als PR-Aussage für die breite Öffentlichkeit sind. Zu dieser Interpretation kommen professionelle Projektent-wickler. Zur Erinnerung: Das alte Lippetor würde heute rd. 18 Mio. Euro kosten.
Herr Krämer ist als erfolgreicher Projektentwickler in der Branche anerkannt, es ist ihm zuzutrauen, dass er auch in Dorsten das Objekt erfolgreich realisiert. Auch die neuen Partner lassen diesen Schluss zu. Allein die veröffentlichen Zahlen rufen Skeptiker auf den Plan und lassen an der Wirtschaftlichkeit und damit an der Realisierung zweifeln. Herr Krämer würde eine gute Entscheidung treffen, wenn er den Beteiligten seine reale Kalkulation und die geplanten Mieterträge offenlegt und der Öffentlichkeit finanzielle Eckdaten mitteilt. Das würde fachkundige Skeptiker verstummen lassen.
NOCH EIN WORT ZU “TOOM”: Es gibt nicht den geringsten Zweifel, dass TOOM nach Eröffnung der Mercaden (KAUFLAND) noch tiefer in rote Zahlen rutscht und die Wahrscheinlichkeit, dass er geschlossen wird, größer wird. Der Grund des Scheiterns wird nicht in den Mercaden zu suchen sein; es wird nicht der Standort Recklinghäuser Tor sein! TOOM hat es nie geschafft, die Anforderungen eines SB-Warenhauses gerecht zu werden. Die Lebensmittelabteilung ist akzeptabel.
Das Obergeschoss ist eine Katastrophe. Keine Sortimentstiefe, keine Sortimentsbreite. In keinen Bereichen ein ausreichendes Vollsortiment. Aus allen möglichen Non-Food Sortimenten findet man einige wenige Artikel. Für den Konsumenten nicht berechenbar … der Kunde kann sich nicht sicher sein, dass er seinen gewünschten Artikel vorfindet. Ob es bestimmte Glühbirnen, Elektrozubehör, Deko, Haushaltwaren o. a. sind; dann lieber gleich zum Fachmarkt. Dorsten benötigt beide funktionierende Standorte: Recklinghäuser Tor und Lippetor.
Wie ein Hundeknochen: Am Anfang ein Magnet (Lippetor) und am Ende ein Magnet (Recklinghäuser Tor), dann funktionieren auch Lippestraße, Markt und Recklinghäuser Straße.
Der Verbaucher verlangt die Mercaden. Dorsten braucht die Mercaden, wollen wir das Feld nicht Recklinghausen und Co. überlassen. Wünschenswert ist, dass die Verantwortlichen der Realität geschuldete Entscheidungen umsetzen werden und können. Auch am Recklinghäuser Tor.
SO IST ES!!! Leider…
Wer böses denkt: “Der Verzicht auf eine erneute Kandidatur”
Ich fürchte, mein lieber Hein, bei Ihrem emotionalen Rundumschlag haben Sie offensichtlich eines versäumt: Sich die Eingabe von Herrn Frenzel an den Rat der Stadt einmal vollständig durchzulesen und auch das Gutachten, auf das sich die Eingabe bezieht. Daher geht Ihr polemischer Kommentar völlig am Thema vorbei. Ihre völlig überzogene Reaktion erinnert mich an – verzeihen Sie, dass ich das hier so deutlich schreiben muss – an einen lärmenden bäuerlichen Hofhund, der sich in seiner Mittagsruhe gestört fühlt. Was sagen Sie denn dazu, dass bindende Beschlüsse des Rates auf der Basis eines Gutachtens gefasst werden, die der Investor in Auftrag gegeben hat? Das aufzudecken ist guter Journalismus. Hein! Jetzt transferieren Sie dieses Geschehen einmal auf eine anderen politischen Ebene – was meinen Sie, was in den Medien los wäre. Aber hier im verschlafenen Dorstener Blätterwald hört man nur eines: Das Rauschen im Walde. Wenn Sie damit zufrieden sind – Ihre Sache! Es gibt aber mindestens einen Dorstener Bürger, der es nicht ist! Schönen Gruß und weiterhin eine angenehme Mittagsruhe!
Hallo Hein!
zum Thema “contra Bürgermeister”: jeder zieht sich den Schuh an, der ihm passt … Wenn Sie der Stadtpolitik gegenüber unkritische, oberflächliche Betrachtungen und Berichte lesen möchten, dann gibt es ja noch örtliche Presse. Für Hintergründiges und detailgenaue Darstellungen gibt es Dorsten-transparent.
Lieber Tegtmeier, auch an Sie der Ordnung halber der Hinweis: Hein, nicht Herr Hein.
Selbstverständlich ist es löblich, wenn sich ein Bürger Gedanken über die Zukunft seiner Stadt macht. Das darf aber dann bitte auch differenziert sein. Was ich erkenne, ist eine Seite, die nur zwei Themen hat: Historie/NS-Zeit und die Frage, was Rat, Verwaltung und Bürgermeister falsch machen. All das hat mindestens zwei Dinge gemein: erstens ist es negativ behaftet, zweitens ist es vergangenheitsorientiert. Ich schaue gerne in die Zukunft und am liebsten positiv.
Natürlich steht es Ihnen frei, die Eingabe faktenorientiert, hinreichend begründet oder gut belegt zu finden. Für mich ist die Quintessenz, dass versucht wird, das eine Gutachten durch ein anderes kombiniert mit der Interpretation von Statistiken zu widerlegen. Kann man machen, aber bringt uns das in Dorsten irgendwie weiter? Was ist denn die Alternative? Alles lassen wie es ist? Ohne die Mercaden können wir uns also vom Trend abkoppeln, wird die Bevölkerung nicht schrumpfen, die Kaufkraft nicht sinken und alles ist gut für den Einzelhandel und die Bevölkerung? Um uns herum grassiert dann der Niedergang und Dorsten wird der strahlende Stern des Umlands?
In einer Sache sind wir uns wohl alle einig: der sich abzeichnende Trend spricht dafür, dass man etwas tun muss. Aber was ist das? Sich zurück lehnen, mit Schmutz werfen und allen Leuten erzählen, warum etwas nicht geht. Zu einfach…
Aber so ist wohl die Mentalität. Einfach mal Meckern. Gibt es irgendeine negative Entwicklung, hat man es ja vorher gewusst. Egal worin die Entwicklung tatsächlich begründet ist. Gibt es positive Tendenzen, dann lag es an etwas anderem. So einfach ist das.
Ich gebe Ihnen Recht, es ist höchst erfreulich, dass in Dorsten viel mit persönlichem Engagement gestemmt wird. Die beteiligten Menschen haben eine Idee, ein Ziel und machen etwas. Sie engagieren sich eben persönlich. Diese Eingabe auf eine Stufe mit diesen guten Geistern zu stellen, wird ihnen nicht gerecht.
P.S.: Statistisch gesehen, lehnt ein Drittel der Leser die Eingabe ab. Hätte ich einen anderen Namen genommen, wäre es die Hälfte gewesen.
Anmerkung der Redaktion: Objektiv für jeden nachzuprüfen ist, dass DORSTEN-transparent nicht “nur” zwei Seiten hat. Wir informieren auch über Personen (Was macht eigentlich …), über Soziales, Kulturelles, Kirchliches sowie über Vergangenes, Gegenwärtiges und Künftiges – auch Kritisches. Dies ist u. E. nicht negativ.
Eins vorab: mein Vorname ist Hein, nicht das hier Irritationen zu einer in Dorsten durchaus in der Öffentlichkeit stehenden Person entstehen!
Statistiken folgen immer einer Intention. Und der Leser folgt unter Umständen einer anderen. Und dann steht wohl in keiner Statistik, wie sich die Bevölkerung in Dorsten entwickelt und welche Auswirkung das auf die Kaufkraft hat. Und wo diese Kaufkraft dann wirksam wird, erst Recht nicht. Als wird hier interpretiert, um pseudo-wissenschaftlich die eigene These zu untermauern. Dann nenne ich mich Journalist und schon haben wir einen Artikel, der mit Fakten untermauert ist. Es bleibt ein Stochern im Nebel und nicht mehr.
Und unabhängig davon, wie irgendwer zu den Ergebnissen steht, wissen Sie, was meiner Meinung auch nicht zusammen geht, Herr Frenzel? Die Neutralität in der Berichterstattung zu vergessen und dieses gesamte Projekt von vorne bis hinten nur negativ darzustellen. Wie eigentlich alles auf dieser Seite. Change it, love it or leave it.
Lieber Herr Hein. Es ist doch ein bemerkenswertes demokratisches Zeichen, wenn sich ein Bürger in dieser Form um die Zukunft seiner Stadt Gedanken macht. Ich kann an der Eingabe nichts stadtwidriges oder ablehnendes dem Bürgermeister bzw. Verwaltung und Rat gegenüber erkennen. Natürlich richtet sich das Schreiben gegen den “Mercaden”-Neubau. Das ist auch nicht zu leugnen. Aber das muss doch nichts Schlechtes sein.
Der Inhalt der Eingabe ist sachbezogen, gut gegliedert, faktenorientiert, hinreichend begründet und Quellenbelege sind ebenfalls ausreichend vorhanden. Der demographische Wandel und die absehbare bevölkerungsmäßige Entwicklung Dorstens sind nun mal Realität. In diesem Zusammenhang ein Einkaufszentrum in unserer Stadt zu errichten, welches sich zukünftig nicht rechnen wird, ist somit einfach nur absurd.
Ist es denn nicht bemerkenswert und vorbildlich, wenn sich ein Bürger um die künftige Entwicklung seiner Stadt sorgt und Gedanken macht? Ich finde eine solch mutige Einstellung müsste gewürdigt werden, anstatt geschmäht.
Das “Mercaden”-Projekt ist und war umstritten. Ich selbst kenne viele aus meinem Bekanntenkreis, die es ablehnen, aber natürlich auch etliche, die sich darauf freuen. Nun ist es freilich in vollem Gange und ich vermute, dem Verfasser sowie zahlreichen anderen Bürgern ist durchaus bewusst, dass es nicht mehr aufzuhalten ist. Aber das ändert doch nichts an der Tatsache, dass es trotz allem überdimensioniert und für Dorstener Verhältnisse unverträglich bleibt.
Darüber hinaus vermittelt die Eingabe doch eine ganz klare Botschaft: Man muss nicht alles hinnehmen! Auch, wenn es ein Kampf gegen Windmühlen sein sollte, so hoffe ich, dass der Beitrag Rat und Verwaltung endlich einmal wachrüttelt und künftige Projekte nicht mehr am Bürger vorbei beschlossen werden. Gerade in Dorsten, einem Ort, an dem viele Projekte durch ehrenamtliches Engagement gestemmt werden (Wulfener Schwimmbad, Bürger- und Schulmediothek), muss der Bürger immer an erster Stelle stehen! – Und nicht die Provisionsgier auswärtiger Investoren, die die Stadt nicht einmal kennen, und Verwaltung sowie Bürgern durch ein neues Center vermeintliches Prestige verheißen, insgeheim aber durch ein Kaufhaus von der Stange der Stadt ihr Gesicht nehmen und in neue Schulden stürzen…
Herr Hein hat selbstverständlich Recht. Prognosen haben die unangenehme Eigenschaft, dass sie eintreten oder auch nicht oder anders als vorhergesagt. Trotzdem ist die Kritik nicht berechtigt.
Die Daten des statistischen Landesamts zur künftigen Bevölkerungsentwicklung sind keine Prognosen im landläufigen Sinn. Es rechnet vielmehr den heute real existierenden Altersaufbau und die Verteilung der Bevölkerung über die Altersgruppen unter Berücksichtigung von Geburten- und Sterberaten auf zukünftige Jahre hoch. Deswegen spricht das statistische Landesamt auch von Modellrechnungen oder Bevölkerungsvorausberechnungen. Das ist kein Stochern im Nebel. Der demographische Wandel ist rechenbar. Die Menschen, um die es geht, leben. Das macht den demographischen Wandel und die damit einhergehende Schrumpfung der Bevölkerung so unerbittlich.
Aber unabhängig davon, wie Herr Hein zu den Ergebnissen steht – das geht doch gar nicht zusammen: Der Bürgermeister kann nicht in Bürgerversammlungen die Zwangsläufigkeit des demographischen Wandels beschwören, diesen aber bei einer Zukunftsentscheidung wie der Ansiedlung eines Einkaufscenters komplett ausblenden.
Der Privatkrieg gegen den Bürgermeister ist wieder um ein Kapitel dicker geworden… Interessant, wie man als “Redakteur” dieser Internet-Schmonzette glauben kann, irgendwelche Statistiken so miteinander vermengen kann, dass dann unumstößliche Fakten dabei herauskommen. Das ist ein ebensolches Stochern im Nebel wie jedes andere Prognose zu diesem Thema auch.
Ich hätte dann gerne noch die Lottozahlen…
Hoppla – das nenne ich mal Hartnäckigkeit! Ich nehme einmal an, dass der Bürgermeister und der Rat der Stadt Dorsten nicht damit gerechnet haben. Jetzt bin ich mal auf die Stellungnahme gespannt! Und ab wann die Dorstener Zeitung davon berichtet? Den Redakteuren meinen Respekt!